Priebežne informujem o projektoch výstavby a ich stave v Rači. Po článku z októbra 2022 dnes obšírnejšie zhrniem projekty, kde sa predpokladá kolaudácia väčšieho počtu bytov, a teda nasťahovanie obyvateľov v Rači v horizonte do roku 2026. Ide teda o projekty, ktoré sa stavajú alebo je predpoklad začiatku ich výstavby v roku 2023.
Na obrázku vyššie sú dve budovy, Malokrasňanská 2 a 4 - jedná sa o zatiaľ posledné skolaudované byty a apartmány vo viacpodlažných domoch v Rači (boli kolaudované v lete 2019). Znamená to, že za posledných 3,5 roka stavebný úrad v Rači skolaudoval iba objekty s podlažnosťou do 2+1. Tento rok 2023 sa kolauduje objekt Rínok Rača a RNDZ pri Policajnej akadémií. V projekte Rínok Rača sa aktuálne stavajú posledné tri budovy, ich kolaudácia bude na prelome rokov 2023/2024.
Podľa našich prepočtov a analýz zásadnejší nárast potrieb v škôlkach nastáva približne do 3 rokov od kolaudácie a nasťahovania obyvateľov, pri základných školách ide o obdobie 5-6 rokov. Obe stavby - Rínok Rača aj RNDZ budú teda na škôlky mať signifikantnejší dosah okolo roku 2026. Budú teda bez problémov pokryté potreby v obecných škôlkach a aj v prípade základnej školy Plickova. (Kam obyvatelia oboch týchto projektov budú podľa ulíc spadať.) Oba projekty mierne spomalia pokles detí v Rači.
Nakoľko od samotného začiatku výstavby až po kolaudáciu a nasťahovanie obyvateľov uplynie približne 2,5 roka, tak okrem zámerov Rínok Rača a RNDZ nie je predpoklad kolaudácie ďalších bytových domov novostavieb v rokoch 2023 ani v roku 2024. V apríli 2024 by mal vstúpiť do účinnosti nový stavebný zákon, ktorý by znamenal, že obec už nebude stavebným úradom pre nové stavby a zároveň sa zruší tzv. územné konanie. Či to nastane je otázne, má to byť už o 14 mesiacov. Kompetencie by mali prejsť pod Úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Ak zákon bude účinný v aktuálne platnom znení, tak mestské časti v Bratislave budú mať v konaniach dosah iba ako účastníci konania (podobne ako občania).
Čo sa týka roku 2025, tak vtedy bude kolaudácia bytových domov iba v prípade, ak začne výstavba novostavieb tento rok. Stav na trhu (predaj bytov sa skoro zastavil) je však taký, že je naozaj ťažko odhadnúť, či sa tak stane. Vydané stavebné povolenia majú dve stavby - Verdena (to je už právoplatné, ide o projekt zámeny Hagarova) a Dolný Slanec (tam je stavebné povolenie vydané, ale zatiaľ nie je právoplatné). V oboch prípadoch ide o zámery, o ktorých je informácia už dlhodobo (v jednom prípade od zámeny, t. j. od roku 2015, v druhom od začiatku procesu EIA, t. j. 2016). V každom prípade od začiatku stavebných prác až po nasťahovanie obyvateľov je potrebné rátať s cca 2,5 rokmi. Dopad týchto projektov na škôlky bude teda až okolo roku 2030 (vtedy bude pokračovať pokles detí, takže kapacity budú plne postačovať).
Dostávame sa do roku 2026. Projekty bytových domov, kde je možnosť, že budú skolaudované v roku 2026 (samozrejme záleží od povolení a reálneho termínu začiatku výstavby) sú tie, kde je minimálne aktuálne vydané územné rozhodnutie. V skutočnosti ide o jeden zámer - Bytové domy Pri Šajbách. V tomto zámere je právoplatné územné rozhodnutie, je tam ešte potrebné stavebné povolenie. Opäť, ako v prípade Verdena a Dolný Slanec, nie je pre stav na trhu jasné, kedy začne prípadná výstavba. Ak by začala krátko po vydaní stavebného povolenia, tak kolaudácia by bola v roku 2026.
Týmto sú de facto uzavreté projekty väčších zámerov bytových domov v Rači, kde je predpoklad kolaudácie a nasťahovania obyvateľov do roku 2026. Ide o dlhodobo známe zámery Rínok Rača, RNDZ, Verdena, Dolný Slanec a Bytové domy Pri Šajbách. Viac o nich som písal v októbri 2022.
Treba však uviesť, že existujú ešte projekty, kde bolo za minulého vedenia v roku 2018 vydané právoplatné územné rozhodnutie. Tam stav záleží hlavne od toho, či bude nový zákon od apríla 2024 a ako rozpory vyriešia s novým štátnym úradom - ide o projekt nadstavby IPOS a polyfunkčný objekt na rohu Jurkovičovej a Detvianskej. Podobne aj zámer Centrum Rača - bývalé vedenie ho dodatočne povolilo (tiež v roku 2018), Okresný úrad Bratislava rozhodnutie zrušil, mestská časť rozhodla neskôr o odstránení stavby, rozhodnutie bolo tiež Okresný úrad Bratislava zrušené. Keďže zámer má záporné stanovisko hl. mesta SR Bratislava ohľadom súladu s územným plánom, tak je to istým spôsobom patová situácia.
Tiež je možné, že - tak ako som už informoval v minulosti - vznikne niekoľkobytový objekt na mieste súčasnej Krasňanskej kúrie - U Waltera. V prípade tohto zámeru v Krasňanoch je už kladné stanovisko magistrátu a hľadáme riešenie, ktoré čo najmenej ovplyvní obyvateľov v okolí.
Čo sa týka ďalších zámerov, tak kladné stanovisko od Hl. mesta SR Bratislava majú ešte zámery Hroznový sad, Račany Bianco III a Pod Slancom. V aktuálnom stave povoľovacích konaní a stave na trhu nie je predpoklad, že by boli skolaudované do roku 2026. Je tiež dôvodný predpoklad, že stavebné povolenia v týchto zámeroch budú až podľa nového zákona, a teda mimo kompetencie mestskej časti Bratislava-Rača. Aj keď zákon má mať účinnosť už o 14 mesiacov, v tomto štáte je ťažko niečo predikovať.
V prípade Hroznový sad naše odvolanie voči EIA zamietli, takže je právoplatné. Naše pripomienky, ktoré neboli zapracované (časť pripomienok zapracovali v EIA), sa budeme snažiť presadiť v ďalších konaniach. Územné konanie Račany Bianco III zásadné ovplyvní rozhodnutie Okresného úradu Bratislava ohľadom stavebnej uzávery. Projekt Pod Slancom je nové konanie o tom, či zámer spadá pod EIA (Ministerstvo životného prostredia SR vyhovelo nášmu odvolaniu). Pri súčasnom stave zámerov a stave trhu nepredpokladám, že by boli skolaudované tieto zámery do roku 2026. Časť z nich sa možno do roku 2026 ani nezačne stavať.
Stavebníci - a týka sa to všetkých stavebníkov v Rači vrátane rodinných domov - majú v princípe nasledujúcich 14 mesiacov do účinnosti nového zákona č. 201/2022 Z.z. (a aj zákona č. 200/2022 Z.z.) tri možnosti:
1. Začať povoľovacie konania na stavebnom úrade v Rači a tam ich aj ukončiť (zákon umožňuje konania začaté do 31.3.2024 ukončiť pred rovnakým povoľujúcim orgánom);
2. Začať konanie v Rači, potom ho stiahnuť a začať nové konanie v apríli 2024 pred štátnym úradom (kde už nebudú musieť mať aj územné konanie aj stavebné, ale iba stavebné)
3. Počkať a začať konanie až pred štátnym úradom (kde už budú potrebovať iba stavebné povolenie).
Z vyššie uvedeného vyplýva, že ako mestská časť Bratislava-Rača, tak aj obyvatelia, ale aj stavebníci sú v tomto období v dosť zložitom právnom postavení ohľadom výstavby. Bizarnosť situácia podčiarkuje skutočnosť, že schválené zákony č. 300/2022 Z.z. a č. 301/2022 Z.z., majú byť účinné od 1.4.2024, ale nikto presne nevie, či naozaj budú účinné, či sa medzičasom nebudú meniť alebo upravovať prípadne sa nebude posúvať ich účinnosť. Žiaľ, je to dôkazom rozpadu štátu, keďže právny systém má byť predvídateľný. O stave budem priebežne informovať.
Michal Drotován
starosta mestskej časti Bratislava-Rača
Foto: autor, vizualizácia Verdena, projektová dokumentácia BD Pri Šajbách
0 komentárov:
Zverejnenie komentára