Na poslednom zastupiteľstve - 14.02.2023 - bola prejednávaná petícia za územný plán zóny územia nad Kadnárovou (oblasť Rinzle). Niekoľko poslancov požadovalo odborné stanovisko, či podľa môjho názoru má zmysel začať obstarávať územný plán zóny číslo 4 alebo nie. Z odborného hľadiska a z hľadiska územného plánovania je jednoznačne potrebné robiť územné plány zón. Druhá vec je však tzv. "slovenská" realita.
V roku 2014 začala mestská časť Bratislava-Rača obstarávať územný plán zóny Východné (marec 2014 - dodnes). Napriek tomu, že celý proces bol v súlade so zákonmi, ani po 9 rokoch nie je pre obštrukcie zo strany Okresného úradu Bratislava ukončený. Niekoľko rokov jednoducho daný úrad nechce vydať posledné kladné stanovisko, a teda miestne zastupiteľstvo nemôže schváliť VZN o tejto zonálke (čo je posledný krok). V princípe to celé podľa všetkého budú držať "v šuflíku", kým nebude vydané stavebné povolenie v prípade bytovky "JADALU" (na obrázku nižšie, aktuálne už iný majiteľ pozemku). A teda už zonálka bude bezpredmetná. Z daného dôvodu Okresný úrad Bratislava aj zrušil pôvodne vyhlásenú stavebnú uzáveru. Pred voľbami 2018 vtedajšie vedenie slávnostne ohlásilo, že stavbu "zastavili" - ich rozhodnutie však o pár mesiacov Okresný úrad Bratislava zrušil, a teda projekt je neustále v hre.
Ďalší územný plán zóny Krasňany (marec 2014-január 2019) bol zastavený na základe protestu prokurátora. Nechcem sa k tomu už obšírnejšie vracať, ak by však nebolo vyhovené protestu prokurátora, tak by sa pred prípadným súdom mohol doriešiť mimo iného aspoň spor, či v prípade stabilizovaného územia je alebo nie je potrebné riadiť sa súčasnou normou ohľadom parkovania. Inými slovami, či je nutné budovať v Krasňanoch ďalšie stovky parkovacích miest v zeleni, podzemných garážiach a pod. Môj právny názor v tejto veci bol, že nie a že obrovské počty navrhnutých nových parkovacích miest je možné výrazne znížiť (teda nie je nutné budovať hromadné garáže či zásadne zaberať zeleň v stabilizovanom území). Odpoveď na túto otázku sa však už nikdy nedozvieme.
V prípade týchto dvoch územných plánov zón ide o stabilizované územie, v oboch prípadoch Okresný úrad Bratislava nesúhlasil so stavebnou uzáverou. Napriek tomu, že zonálka Východné sa rieši bezmála 9 rokov, nie je dodnes ukončená.
Aktuálne prebieha tiež obstarávanie územného plánu zóny Táborky-Huštekle (marec 2019-dodnes). V tomto prípade ide o rozvojové územie, ktoré je aktuálne nezastavané, ale územný plán tam umožňuje dosť výraznú výstavbu. Samozrejme, počas celého procesu sa objavujú "informácie", že "tam chceme stavať". Stavať tam môžu podľa súčasného územného plánu vlastníci pozemkov - účelom územného plánu zóny je regulácia v rozsahu stanovenom územným plánom. Inými slovami, ak územný plán Hl. mesta SR Bratislava umožňuje výstavbu 4-8 podlažných budov, tak územným plán zóny reguluje, že to bude napríklad 6 podlaží. Majiteľ pozemku však môže namietať, že chce 8 a ináč umiestnenú budovu. Ako účastník konania sa teda môže neustále odvolávať.
Pri procese územného plánu zóny je tiež potrebná stavebná uzávera (nie je možné robiť zonálku tak, že neustále pribúdajú nové stavby a stále sa prekresľuje - zákon to neumožňuje). Nakoľko stavebná uzávera, ak je platná, platí počas procesu obstarávania zonálky, tak sa tam spravidla 5 rokov nemôže stavať nič (okrem rekonštrukcií). Teda ani to, čo je v úplnom súlade s navrhovaným územným plánom zóny. Dokonca tam nemôžu byť ani vydané žiadne povolenia. Z daného dôvodu majitelia pozemkov spravidla robia všetky kroky preto, aby stavebná uzávera nikdy nebola právoplatná.
Rovnako tak sa odvolali v prípade stavebnej uzávery Táborky-Huštekle. Rozhodnutie Okresného úradu Bratislava teda ovplyvní to, či uzávera bude právoplatná alebo nie. Aktuálne nám dali rozhodnutie, že musíme jednotlivo (!) - teda nie verejnou vyhláškou - rozhodnutie o uzávere doručiť viac ako 700 účastníkom konania. Ak áno, môžeme pokračovať v procese - stavebná uzávera od právoplatnosti môže byť najviac 5 rokov. Ak nie, tak vlastníci pozemkov môžu žiadať o príslušné územné a stavebné povolenia a stavať (kedy a v akom rozsahu okrem troch budov Račany Bianco III nie je zatiaľ známe). Ako som uviedol vyššie, nie je reálne robiť územný plán zóny, ak sa neustále menia pomery v území (teda vznikajú alebo povoľujú sa stavby).
Treba tiež upozorniť na to, že územný plán zóny v zmysle zákona iba upresňuje platný územný plán - nemôže ho nijako meniť. Napr. v prípade zonálky Táborky-Huštekle navrhuje presnú podlažnosť budov, ich umiestnenie a umiestnenie komunikácií či zelene.
Návrh na začatie obstarávania územného plánu zóny Rinzle (územie nad Kadnárovou)
Na základe zverejneného zámeru EIA Hroznový sad skupina obyvateľov danej oblasti iniciovala petíciu, kde žiadajú začatie obstarávania územného plánu zóny Rinzle. Treba uviesť, že v roku 2019 prebehla diskusia o tom, či začneme obstarávanie územného plánu zóny Táborky/Huštekle alebo Rinzle. Nakoľko v prípade Táborky/Huštekle bol v tej dobe známy zámer "Račany Rosso", tak bola všeobecná zhoda na začatí UPZ tejto zóny. Ohľadom zóny Rinzle v roku 2019 nebol známy žiaden konkrétny projekt. Za zónu Táborky/Huštekle hlasovalo 26.03.2019 kompletne celé miestne zastupiteľstvo.
Napriek maximálnemu úsiliu sme sa za 4 roky nedostali stále k právoplatnému rozhodnutiu o stavebnej uzávere. (Mestská časť Bratislava-Rača nevie v procese UPZ ovplyvniť čas, za ktorý sa vyjadrí Hl. mesto SR Bratislava ani Okresný úrad Bratislava - bez ich stanovísk nie je možné pokračovať a vyjadrujú sa v každej fáze - počas procesu min. 3x).
Z dôvodu vyššie uvedeného - a časovej náročnosti procesu - zámer Hroznový sad zonálka nevie reálne ovplyvniť. Naše pripomienky, ktoré neboli zapracované v EIA sa budeme snažiť riešiť v ďalšom konaní. Bude to však na základe rokovaní s developerom, kde musí ísť o dohodu dvoch strán. Ako som informoval aj zástupcov petičného výboru, pre nás je kľúčové, ako rozhodne o stavebnej uzávere Táborky/Huštekle Okresný úrad Bratislava. Zatiaľ dvakrát rozhodol negatívne, ak by sa tak stalo aj do tretice, tak očakávať v ďalšom "pokuse" iný výsledok - pri rovnakom personálnom zložení Okresného úradu, rovnakom "štáte" a legislatíve - nie je reálne.
Ešte pripomínam, že v danej oblasti bola v minulosti vypracovaná urbanistická štúdia Rinzle (2005). Bola podkladom na zmeny územného plánu ZaD 02 schválené v roku 2011 (Zmena RV/RA/4). Po zmenách však nie je právne záväzná, mala by z nej však vychádzať prípadná zonálka. Časť územia je však už zastavaná v rozpore s týmto návrhom (napr. v lokalite 8 sú dva nie jeden bytový dom) - preklopiť to jedna ku jednej do zonálky teda nie je ani teoreticky možné. Hroznový sad, kde je už vydané kladné stanovisko Hl. mesta SR Bratislava je nakreslený úplne ináč. Samotné mesto teda danú UŠ Rinzle neakceptuje.
Aby som to zhrnul:
1. Určite je veľmi dôležité robiť územné plány zón.
2. Realita však ukazuje, že štát ich vie veľmi efektívne blokovať, ak sa ohlási nespokojný developer (bohaté skúsenosti s tým majú viaceré mestské časti Bratislavy).
3. Aj keď formálne ide o originálnu kompetenciu samospráv, reálne o tom rozhoduje štát a Okresný úrad Bratislava (opäť - ide o veľmi silnú koncentráciu moci v rukách jednej konkrétnej osoby).
4. Územný plán zóny môže iba upresniť súčasný platný územný plán, nemôže ho meniť. Zároveň musí postupovať striktne podľa územného plánu, takže ak tam sú vedené bytovky, musia tam byť bytovky.
5. Proces trvá tak dlho, že ak nie je potvrdená stavebná uzávera, je veľmi náročné až skoro nemožné dokončiť úspešne územný plán zóny.
Na poslednom zastupiteľstve 14.2.2023 padla aj poznámka, že už nie som až taký "nadšenec" územných plánov zón ako v roku 2014. Daná poznámka však nebola presná - stále si myslím, že územné plány zón majú zmysel - vyššie uvedené dôvody a skúsenosti sú však zdrojom skôr frustrácie nielen mňa, ale aj zamestnancov, čo na zonálkach pracujú a nakoniec aj obyvateľov a občanov. Ak sa nám po 9 rokoch stále nedarí prelomiť "veto" pána Mateičku, tak nám ostávajú už iba súdne spory so štátom.
Ak miestne zastupiteľstvo rozhodne, tak ako v rokoch 2014 a 2019, že máme začať prípravu územného plánu zóny Rinzle a alokuje na to príslušné kapitálové zdroje, tak samozrejme začneme aj zonálku číslo 4. Obávam sa však, že námaha skončí opäť na "vete štátneho úradníka".
Michal Drotovánstarosta mestskej časti Bratislava-Rača
